¿Cómo calcular la rentabilidad de una renta vitalicia?

En el mundo de las inversiones, el rendimiento es un buen indicador para comparar inversiones y tomar decisiones informadas. Para las propiedades tradicionales, el cálculo del rendimiento del alquiler inicial es bastante sencillo. Lo quitaré. Permítanme explicarles la rentabilidad al calcular la vida útil.

Calcular el retorno de una inversión inmobiliaria

Ingresos brutos por alquiler

El rendimiento total le permite determinar la capacidad de una propiedad para generar alquiler en proporción a su valor de mercado.

Luego se calcula como la relación entre el alquiler anual total y el valor de mercado de la propiedad.

Así, si tu propiedad vale 200.000€ y tu alquiler anual es de 12.000€ (el alquiler mensual es de 1.000€), tu alquiler total será de 12.000€ / 200.000 = 6%.

Este cálculo es muy aproximado ya que no tiene en cuenta tarifas.

ones ni impuestos.

Ingresos netos por alquiler

Es la relación entre la renta anual menos gastos (condominio, impuestos prediales, seguros, etc.) y el valor de mercado de la propiedad.

Utilizando el ejemplo anterior y suponiendo que los gastos anuales son iguales a 3.000 euros, obtenemos una rentabilidad neta por alquiler igual a:

(12.000€ — 3.000€) /200.000€ = 4,5%

Este indicador es más preciso que el anterior. Falta algo: impuestos.

Ingresos netos por alquiler

En el indicador financiero anterior, recortaremos los impuestos.

Y luego se complica...

Debe considerar su categoría impositiva marginal y también considerar las consecuencias fiscales de la construcción de la propiedad. Si tu propiedad se alquila desnuda, es culpa del Estado; en caso contrario, es culpa del BIC.

La tributación también difiere según el tipo de institución: micro o sustantiva.

En resumen, suponemos que el IMT (banda impositiva en frontera) del inversionista, que se aplica a la emisión de microterrenos (arrendamiento desnudo), es del 30%.

En el ejemplo anterior, el resultado para cada país es 12.000 € x 70% = 8.400 dólares. Os recordamos que los inversores se benefician de una reducción del 30% x 8.400€ = 2.520€, a lo que hay que sumar las cotizaciones a la seguridad social del 17,2%, del cual el 30% es para la propiedad de microsuelos.

Por lo tanto, su impuesto adicional es

O el impuesto total pagado a las autoridades fiscales es de 3.965 €.

Revisemos.

El rendimiento neto del alquiler es, por tanto, (12.000 € – 3.000 € – 3.965 €) / 200.000 € = 2,5%.

Por cierto, nos damos cuenta de que la rentabilidad bruta está muy lejos de la realidad... Y esto aún no ha terminado, porque hasta el momento no hemos tenido en cuenta la evolución de los precios de la vivienda y el uso de préstamos inmobiliarios.

La tasa interna de retorno

El 95% de los inversores inmobiliarios nunca ha oído hablar del retorno interno.

Se trata de un indicador financiero extremadamente preciso que le permite tener en cuenta todos los parámetros de su inversión en alquiler. O incluso inversiones financieras, porque funciona con todo el apoyo a la inversión.

Imagínate tomando el ejemplo anterior y planeando revender tu piso por 25.000€ en 15 años.

¿Cómo puedes tener esto en cuenta?

En TIR simple (tasa interna de retorno).

La fórmula de la TIR es bastante compleja y no la cubriré en este artículo. Hay muchas referencias en Internet en las que puede confiar. Por ejemplo, el artículo periodístico de Netto.

Para las personas que están familiarizadas con la herramienta Excel, sepan que este software facilita el cálculo de la TIR.

Como la mayoría de los inversores, imagine que tiene un préstamo inmobiliario para financiar su propiedad.

En términos de flujo de caja, esto es muy diferente a una compra en efectivo.

Cuando compras al contado, tú decides cuánto valdrá la propiedad el día que vuelvas a disfrutarla. Luego intercambiarás los alquileres mensualmente. Entonces tendrás un gran problema y luego pequeñas entradas de efectivo.

Si compras a crédito, renunciarás a la aportación y posiblemente a los gastos de adquisición (como depósitos o gastos hipotecarios). Luego pagará el alquiler, pero pagará los pagos mensuales del préstamo. Por lo tanto, tiene un gasto bajo y pequeñas salidas de efectivo (o posiblemente entradas de efectivo muy pequeñas si la correcta es la autofinanciación).

En conclusión, la TIR puede tener en cuenta el acuerdo de financiación.

Si tomamos nuestro ejemplo y realizamos esta compra con un préstamo hipotecario a más de 20 años sin aportación, tendremos una cuota mensual de 1.000 euros al mes.

Los flujos se verán así:

• Durante 15 años: pago de una cuota mensual de 1.000 euros al mes y cobro del alquiler neto de tasas e impuestos de 1.000 euros — 250 euros — 330 euros = 420 euros. Es decir un pago total de 580€.
• Con 15 años la reventa del inmueble en 250.000€ y el saldo de la hipoteca en 75.000€. Ingreso total 175.000€ (para simplificar no tengo en cuenta el impuesto sobre las plusvalías).

La TIR es del 7%.

Para mayor comodidad, si ves que tu banco te pide un producto bancario que te pagará 175.000 euros en 15 años por una cuota mensual de 580 euros, te pedirá que utilices un producto con un rendimiento del 7%.

Por cierto, acaban de descubrir que a través de su banco podemos convertir un rendimiento del 2,5% al ​​7%.

¿Quién dice que la deuda es mala?

El retorno de una inversión en la vida.

Finalmente, hagamos esto: el método de cálculo del rendimiento de una pensión vitalicia.

Porque probablemente hayas notado que una anualidad funciona de manera diferente porque se debe a un peligro.

En una inversión convencional, los pagos y los ingresos (aproximadamente…) están seguros.

Al comprar una anualidad no sabes cuánta pensión pagarás.

Antes de continuar, te explicaré algunos conceptos.

Desmembramiento de propiedad

La renta vitalicia es un desmembramiento del patrimonio. El vendedor niega el derecho de uso y habitación, y el comprador revoca el derecho adicional a la plena propiedad. Poca o menos nuda propiedad.

Esto significa que el comprador comprará su apartamento a un precio más bajo (recibirá un descuento), porque el vendedor permanecerá en la propiedad.

Él será tu inquilino.

Cosas muy interesantes:

• ¿Recuerda el nivel de impuestos que literalmente afectaba la rentabilidad de una transacción inmobiliaria convencional? En el caso de una renta vitalicia, los alquileres se retienen por adelantado. En consecuencia, el comprador no paga impuestos y se evitan "fricciones" fiscales que reducen la rentabilidad de la operación.
• El Banco te permite multiplicar el retorno de una inversión en alquiler. Buenas noticias, el vendedor es en realidad el banquero. Es la persona que acredita al deudor a cambio de una pensión pagada periódicamente (normalmente mensual).

Sin duda, el rendimiento de una anualidad vitalicia será mucho más atractivo si se pagan impuestos elevados.

Porque el vendedor no necesita morir para ganar dinero en la renta vitalicia

Utilizo estas posibilidades para desmantelar un mito demasiado común.

Para ganar dinero con una renta vitalicia, no es necesario orar mucho para que su creyente muera.

Para qué ?

Por qué'una pensión vitalicia tiene valor en el tiempo .

El descuento (es decir, el valor del DUH) se calcula en proporción a la esperanza de vida del vendedor. Cuanto mayor es, menor es el DUH. Se valora la propiedad más pequeña propiedad del comprador.

Recuerde: propiedad total = Duh nuda propiedad.

Es completamente posible revender una anualidad. .

Si hace esto unos años después de comprar su renta vitalicia, su patrimonio calvo será mayor cuando lo compre que cuando lo revenda. Y si la propiedad ha sido revalorizada, todo el valor añadido acabará en tu bolsillo.

¿Tienes dudas?

¿Quieres los números?

Salió !

Tomaré el ejemplo de una propiedad por valor de 200.000 euros. El vendedor tiene una esperanza de vida de 8 años, el alquiler es de 1.000 euros. Por conveniencia, asumo que el coeficiente de vida es igual a la esperanza de vida.

En primer lugar, el DUH es igual a 1.000 € x 12 x 8 = 96.000 €.

El terreno baldío asciende por tanto a 104.000 €.

5 años después, la esperanza de vida del vendedor es de 6 años (¡cuidado, son más de 10 – 5 = 5 años!)

Entonces, el DUH es 1000€ x 12 x 6 = 72.000€. Si el valor del inmueble no ha variado, la nuda propiedad será de 12.000 euros. Si la propiedad está valorada al 5%, ¡el terreno desnudo cuesta 138.000 €!

El método para calcular la rentabilidad de una pensión vitalicia.

No existe un método de cálculo sencillo que, por ejemplo, divida los alquileres ficticios entre el valor de la nuda propiedad.

Es necesario calcular una tasa interna de rendimiento probable.

Agregué el término "probable" porque los pagos de una transacción de por vida no son seguros. Es necesario tener en cuenta la probabilidad de que el vendedor muera.

Para que lo entiendas mejor, imagina comprar un apartamento donde un inquilino permanente os pagará una vez como pareja.

La rentabilidad es la mitad de lo que hubiera esperado sin pagos pendientes.

Volvamos a la renta vitalicia.

Es necesario multiplicar los procesos futuros por su probabilidad de ocurrencia. Estas probabilidades se las proporcionan las tablas de mortalidad.

Por ejemplo, benefíciate de una renta corporal con un ramo de 50.000 euros, un alojamiento de 200.000 euros, un DUH de 80.000 euros y una pensión mensual de 500 euros:

• • El día de la firma ante notario seguramente pagarás 50.000 euros para pagar el ramo
  • . Pagas 500€ al mes mientras viva el vendedor. Por tanto, es necesario multiplicar este valor por la probabilidad de que el vendedor esté vivo ese día.

• Si el vendedor fallece, te devolverán una casa por valor de 200.000 euros (no tengo en cuenta la revalorización del inmueble). Por lo tanto, debes multiplicar este valor por la probabilidad de que el vendedor fallezca en esa fecha.